Cara Membaca Sertifikat Rumah: SHM, HGB, dan Perbedaannya

Membeli rumah merupakan keputusan besar yang perlu dipersiapkan dengan matang. Selain mempertimbangkan lokasi, harga, dan kualitas bangunan, calon pembeli juga perlu memahami legalitas properti yang akan dimiliki.

Salah satu hal penting yang tidak boleh terlewat adalah memahami cara membaca sertifikat rumah. Dokumen ini menjadi bagian penting dalam memastikan status hak atas tanah dan bangunan yang Anda beli.

Dua jenis sertifikat yang paling sering ditemui adalah Sertifikat Hak Milik (SHM) dan Sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB). Sekilas keduanya tampak serupa, tetapi memiliki konsekuensi hukum dan finansial yang berbeda.

Mengenal Perbedaan SHM dan HGB

• Sertifikat Hak Milik (SHM)

Sertifikat Hak Milik merupakan hak atas tanah yang memiliki kewenangan paling penuh di antara hak-hak atas tanah yang umum digunakan untuk hunian. Beberapa karakteristiknya meliputi:

• Tidak memiliki batas waktu, sehingga berlaku seumur hidup dan dapat diwariskan.
• Dapat dialihkan dan diwariskan, dan proses kreditnya cenderung lebih lancar.
• Dapat dijadikan jaminan kredit. Pelaksanaannya mengikuti ketentuan hukum dan kebijakan lembaga pembiayaan.

SHM dapat menjadi pilihan bagi pembeli yang mengutamakan kepemilikan tanah untuk jangka panjang. Namun, status hak tetap perlu diperiksa bersama aspek legalitas lainnya sebelum transaksi dilakukan.

• Sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB)

Sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB) memberikan hak untuk mendirikan dan memiliki bangunan di atas tanah yang bukan milik pemegangnya. HGB dapat diberikan di atas tanah negara, tanah Hak Pengelolaan, atau tanah Hak Milik sesuai ketentuan yang berlaku.

Beberapa karakteristik HGB yang perlu diketahui:

• Memiliki jangka waktu tertentu. Untuk HGB di atas tanah negara dan tanah Hak Pengelolaan, jangka waktu pemberian hak paling lama 30 tahun, dapat diperpanjang paling lama 20 tahun, dan diperbarui paling lama 30 tahun.
• Jangka waktunya bergantung pada jenis tanah. HGB di atas tanah Hak Milik memiliki ketentuan jangka waktu yang berbeda.
• Dapat diperpanjang atau diperbarui sesuai persyaratan. Prosesnya mengikuti ketentuan pertanahan yang berlaku dan tidak otomatis diberikan.

Ketentuan mengenai HGB tersebut diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021. Baca peraturan selengkapnya.

Lantas, apakah rumah berstatus HGB berarti bermasalah? Tidak. HGB merupakan salah satu bentuk hak atas tanah yang sah. Hal yang perlu diperhatikan adalah status tanah, sisa masa berlaku hak, serta ketentuan yang berkaitan dengan properti tersebut.

Bagian yang Perlu Dibaca dengan Teliti

Ketika sertifikat sudah ditangan, cara membaca sertifikat rumah yang baik adalah tidak berhenti pada judulnya. Beberapa hal berikut yang perlu dicermati ketika membaca sertifikat rumah, antara lain:

• Jenis hak atas tanah. Pastikan jenis hak yang tercantum sesuai dengan informasi yang disampaikan penjual atau pengembang.
• Nama pemegang hak. Periksa kesesuaian nama pada sertifikat dengan pihak yang berwenang melakukan transaksi. Jika terdapat perbedaan nama, mintalah penjelasan dan dokumen pendukungnya.
• Letak dan luas tanah. Cocokkan informasi dalam sertifikat dengan dokumen transaksi, data pertanahan, serta kondisi objek yang dibeli.
• Jangka waktu hak. Jika tanah berstatus HGB, periksa tanggal berakhirnya hak dan pastikan Anda memahami ketentuan perpanjangan atau pembaruannya.
• Catatan dan pembebanan hak. Periksa apakah terdapat Hak Tanggungan atau catatan lain yang dapat memengaruhi transaksi.

Pemeriksaan tersebut dapat membantu calon pembeli memahami informasi dasar dalam dokumen pertanahan. Namun, membaca sertifikat saja belum cukup untuk memastikan seluruh aspek legalitas properti.

Untuk memastikan kesesuaian data sertifikat dengan catatan pertanahan, pengecekan dapat dilakukan melalui prosedur resmi yang berlaku. Jika menemukan informasi yang tidak sesuai atau belum dipahami, mintalah bantuan notaris atau Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)

Sebaiknya, calon pembeli mempelajari dokumen sebelum penandatanganan akad. Dengan begitu, tersedia waktu untuk meminta penjelasan dan menyelesaikan hal-hal yang masih perlu dikonfirmasi.

Baca Juga: Cek Legalitas Rumah Sebelum Booking, Kenapa Penting?

Apakah HGB Perlu Ditingkatkan Menjadi SHM?

Setelah memahami perbedaan SHM dan HGB, calon pembeli mungkin bertanya apakah rumah berstatus HGB perlu ditingkatkan menjadi SHM.

Jawabannya bergantung pada status tanah, persyaratan yang berlaku, dan kebutuhan pemilik. Perubahan HGB menjadi Hak Milik bukan kewajiban bagi setiap pemilik rumah.

Beberapa hal yang dapat menjadi pertimbangan antara lain:

• Rencana kepemilikan jangka panjang. SHM tidak memiliki batas waktu tertentu seperti HGB, sehingga dapat dipertimbangkan oleh pemilik yang mengutamakan kepemilikan tanah untuk jangka panjang.
• Kesesuaian dengan persyaratan. Perubahan hak hanya dapat dilakukan apabila pemegang hak dan tanahnya memenuhi ketentuan yang berlaku.
• Biaya dan proses administrasi. Pengurusan perubahan hak memerlukan dokumen dan biaya sesuai ketentuan yang berlaku.

Perlu diingat, perubahan HGB menjadi SHM bukan sekadar mengganti tulisan pada sertifikat. Proses ini melibatkan prosedur administrasi pertanahan dan tidak dapat dilakukan secara otomatis untuk semua bidang tanah.

Karena itu, sebelum mengajukan perubahan hak, pemilik sebaiknya berkonsultasi dengan kantor pertanahan atau tenaga profesional yang berwenang untuk memastikan persyaratan dan prosedurnya.

Pastikan Legalitas Rumah Sebelum Mengambil Keputusan

Memahami cara membaca sertifikat rumah membantu Anda lebih cermat dalam membeli properti. Selain legalitas, perhatikan juga rekam jejak developer, lokasi, dan fasilitas hunian.

Sapphire Griya menghadirkan berbagai pilihan hunian di sejumlah wilayah dengan karakter proyek yang berbeda. Anda dapat berkonsultasi dengan tim Marketing Sapphire Griya untuk memperoleh informasi mengenai proyek, status sertifikat, dan tahapan pengurusan dokumen sesuai ketentuan yang berlaku.

Dengan informasi yang lengkap, Anda dapat mengenal properti yang dipilih dengan lebih baik dan merencanakan pembelian rumah secara lebih matang.

📱 0817-0031-130
🌐 www.sapphiregriya.com
📸 Instagram: @sapphiregriya
🎵 TikTok: @sapphiregriya

FAQ

• Apa perbedaan paling mendasar antara SHM dan HGB? 

SHM adalah hak milik penuh atas tanah tanpa batas waktu, sedangkan HGB hanya hak mendirikan dan memiliki bangunan di atas tanah pihak lain dengan jangka waktu tertentu.

• Berapa lama masa berlaku HGB? 

Paling lama 30 tahun, dapat diperpanjang paling lama 20 tahun, kemudian dapat diperbarui untuk paling lama 30 tahun berikutnya.

• Apa yang terjadi bila masa HGB habis dan tidak diperpanjang? 

Tanah akan kembali menjadi tanah yang dikuasai negara, tanah hak pengelolaan, atau kembali kepada pemegang hak milik, tergantung asal tanahnya.

• Apakah rumah berstatus HGB bisa dijadikan agunan KPR? 

Umumnya bisa, namun properti dengan SHM cenderung dinilai lebih kuat sebagai agunan. Kebijakan pastinya mengikuti masing-masing bank.

• Apakah HGB bisa diubah menjadi SHM? 

Bisa, dengan memenuhi syarat tertentu sesuai ketentuan yang berlaku. Konsultasikan prosedur dan biayanya ke kantor pertanahan atau notaris.

• Bagaimana cara mendapatkan informasi legalitas rumah di Sapphire Griya?

Anda dapat menghubungi tim Marketing Sapphire Griya melalui  Sapphire Griya untuk menanyakan informasi proyek, status sertifikat, dan tahapan pembelian rumah.